娜塔莉 購買出租物業投資是一種流行的創收方式。 但是，購買房產出租比購買房產供自己居住需要更多的研究。在這裡，我們將詳細介紹有限公司的優勢、如何設立有限公司、劣勢等。
購買讓解釋公司解釋
近年來，整個買房出租行業的趨勢是利用有限公司來建立可持續的投資組合。 絕大多數房東通過有限公司經營，因此，如果您從長遠來看從您的房地產業務中尋找更多，那麼走這條路是有意義的。 有限公司通常被認為是複雜且難以維持的。 雖然有一些額外的職責，但它們可以很容易地集成到您的業務計劃中，並且相對容易管理。 只需 15 分鐘即可在線建立一個購買出租公司。 如果您在線或通過郵件進行公司註冊，只需 12 英鎊。
出租物業是一項好的投資嗎
對於外行來說，購買房產出租可能是一個複雜且耗時的過程。 如果您認真對待出租物業投資，了解進入房地產市場的不同途徑是值得的。 除了購買出租（然後出租房間或房屋）這一更明顯的途徑外，還有其他可供考慮的替代方案 – 例如為自己購買一塊土地並從頭開始建造自己的房屋，然後將其出租（a “建租”財產）。
如果您正確規劃投資，出租房產仍然是確保您的財務未來的最佳方式之一。 在過去七年中，隨著房地產價格大幅上漲，買房出租的投資者的平均回報翻了一番； 然而，許多投資者並不知道仍有許多稅收減免。 例如，如果您是較高稅率的納稅人，您可以使用磨損津貼來減少租金利潤稅。 您還可以抵消以前的損失和未來財產的價值損失。
投資物業現在需要繳納 3% 的印花稅附加費。 此外，所有抵押貸款利息都不能從租金所得稅中扣除，而且它們的資本利得稅賬單高於大多數投資。
通過有限公司經營的房地產投資者可以從較低的公司稅率中受益。 通過有限責任公司經營，房東仍然有權全額扣除抵押貸款利息。 此外，通過有限公司投資房地產的房東可以享受降低的 19% 的公司稅率，而不是 40% 的較高所得稅率。 這些變化可能會使房東獲得 37% 或更多的淨儲蓄。
從租金中賺取收入是關鍵
在投資購買出租物業時，潛在投資者應考慮收益率。 長期以來，房地產一直被視為一種安全的投資。 近年來，房地產市場的價格上漲使購買出租投資具有提高回報的潛力，但購買出租投資的長期吸引力來自租金收入。 租金收益率是購買價格的年度百分比回報。 10,000 英鎊房產的 5% 總收益率將產生 200,000 英鎊的年租金收入。 英國的租金收益率為 5.9%。
投資房價收益
Nationwide 的房價指數顯示，40 年前英國的平均房價為 23,730 英鎊。 當您查看這些不同的事實和數據時，很難否認投資房地產是一個可靠的搖錢樹。 隨著房地產價格持續上漲以及您的初始投資回報率不斷提高，購買出租房產的價值飆升。 這種穩步上升意味著許多人已經能夠將他們的房地產投資變成一筆可觀的財富。 即使在經濟衰退時期，由於可以輕鬆找到租戶，購買以進行投資仍然很受歡迎。
與十年前相比，過去二十年的平均房價已從 83,976 英鎊上漲至 162,379 英鎊。 這種增長在未來可能會受到限制，因為房價接近歷史最高水平，而工資和抵押貸款利率已經處於歷史低位。 只要有房產需求，人們總會願意購買。 隨著需求的增加，買賣雙方的價格也會增加。
什麼是購買出租物業公司？
成立公司是指為您的購買出租投資組合設立有限公司。 如果您是房東，您可以作為個人購買房產並繳納所得稅，也可以作為有限公司購買房產並繳納公司稅。 擁有房產的有限公司也獲得不同的租金收入。 因此，您可以從有限公司獲得薪水或股息。 除了成立公司外，您還必須在 Companies House 註冊，註冊 PAYE（如果您想給自己發薪水），並讓您的賬戶保持最新狀態。
你應該成立有限公司來購買房產嗎？
人們決定購買房產作為投資的主要原因之一是為了創造收入。 租金收入是一個有吸引力的收入來源，主要來自無需為其收入納稅的購買出租投資者。 通過有限公司合併和出售您的購買出租物業，您可以最大限度地減少您的財產稅費用和任何應付的資本利得稅，因為利潤按公司稅率而不是個人稅率徵稅。 即使您是一個較高稅率的納稅人，您也可以通過政府批准的稅收減免計劃將您的所有業務費用從您的租金收入中扣除，這可以幫助您節省數千美元的稅費。
合併可以讓您更好地控制您的財產，並且比租房更容易。 您的租金會更低，您的房產會有更多選擇，例如出售、再融資或出租。 即使您沒有大量儲蓄，您也可以通過購買其他房產或建築物或進行購買出租抵押貸款來發展您的業務。
註冊的好處
1：稅收優惠
許多人對通過有限公司或個人服務公司購買房產的複雜性感到厭煩。 儘管如此，他們仍然無法理解這種結構提供的稅收優惠。 使用公司或個人服務公司購買房產，您可以按當前 19% 的稅率繳納公司稅，而不是個人支付的較高所得稅稅率。 如果您是較高稅率的納稅人，這可以為您節省大量資金。
2：靈活提取收入
有限公司只對其利潤繳稅。 對於單一的貿易商或合夥企業，無論是否有利潤，企業都要為其利潤納稅。 這意味著單個交易者和合夥企業正在為他們的損失納稅。 如果企業虧損，這可能是一個大問題。
3：抵押貸款減免
私人房東不能從租金收入中扣除抵押貸款利息費用。 相反，他們將獲得相當於其抵押貸款利息 20% 的稅收抵免。 由於抵免僅退還抵押貸款的基本稅率稅，因此較高稅率的納稅人將不會獲得全額退款。 對於有限公司，抵押貸款利息被歸類為業務費用，這意味著您可以在支付公司稅之前扣除成本。
4：稅務籌劃
公司比個人更容易進行稅收籌劃。 選項包括使用家族投資公司、組建有限責任合夥企業或提取免稅福利，這有助於減少總體納稅義務。 許多高淨值家庭擔心為孩子和後代保留資產。 他們通過代際家庭投資工具（包括信託）將資產轉移給孩子來做到這一點，通常會減少或取消遺產/繼承稅。
遺產稅規劃
如果您打算將您的財產組合傳遞給您的孩子或其他家庭成員，那麼通過您的有限公司購買財產將是避免高額遺產稅的好方法。通過股份或禮物將業務轉讓給家庭成員更容易完成. 如果公司價值數百萬，則必須對股份和/或禮物進行合法估價和記錄。 家庭參與業務也是一個優勢，因此有動力保持業務順利運行。
印花稅
出售股票的印花稅為 0.5%。 因此，出售股票而不是財產可能會給你更好的議價能力。 在某些情況下，SDLT 可以降低 15%。
有限責任（降低風險）
擁有一家公司可以幫助您合法地保護您的資產/負債； 換句話說，它保護您的資產免受債權人或其他人的任何索賠。
小型自我管理計劃 (SSAS) 養老金
公司可以開立 SSAS 賬戶用於投資目的。 SSAS 賬戶的徵稅方式與其他類型的投資不同。 當您向 SSAS 帳戶付款時，您可以獲得稅收減免。 通過考慮未來的資本支出要求、現金流和回報，商業或住宅計劃的結構可以滿足特定的投資要求。
註冊的缺點
- 擁有有限公司的房東有更多的責任，包括報稅和賬戶
- 儘管近年來產品數量有所增加，但為有限責任公司獲得按揭貸款更具挑戰性
- 轉成有限公司是要花錢的，如果從公司拿走利潤，就得交所得稅
- 您可能需要經紀人或會計師的專家建議，這可能會花費更多並且需要更長的時間
如何成立物業公司
要使用您選擇的公司名稱設立您自己的有限公司，您需要確保該名稱在 Companies House 中可用，並通過 Government Gateway 網站在 Companies House 註冊。 您還需要提供有關股東和董事以及您的業務的信息。 這定義了公司的活動並影響其納稅義務。
創建公司後，您需要設置一個商業銀行帳戶並註冊以支付公司稅。 這似乎令人生畏，但稅務專家提供了寶貴的提示來簡化流程。
會計師通常管理一家房地產公司，因此您只需要提交年度申報表和確認聲明。 但是，如果您自己經營公司，請確保您了解所有責任和成本。 如果您是擁有多處房產的房東，物業公司可能是最佳選擇。
如果您支付會計師為您管理租賃業務，您仍然需要在稅務局註冊。 您的會計師將能夠告訴您必須繳納的稅款，例如增值稅、公司稅和資本利得稅，並建議您保留哪些記錄。
什麼是買入出租抵押貸款，它們如何運作？
購買出租抵押貸款的房東有多種選擇。 大多數貸方提供只還利息交易或更標準的還款抵押貸款。 買房出租抵押貸款通常比傳統抵押貸款需要更高的押金，而且抵押貸款支付的利息通常也更高。 可能需要租金擔保，並且抵押通常以房產作為抵押。 貸方現在可能會收取更高的費用 利率 購買出租房產優於自住房產。
購買出租房產是一項投資，它可以帶來一系列金融機會，讓您可以自由地過上您希望過的生活方式。 大多數首次購房者只能夢想擁有自己的房子； 然而，這個夢想可以在購買出租抵押貸款的幫助下成為現實。 同時，投資購買出租房產可以為您提供固定收入，幫助您更快地實現退休目標。 一些貸款機構將每年少於六個月的租金視為短期租金，而一些貸款機構則認為短期出租房產是第二套住房。 在您開始出租房產之前，請確保您了解您的購買出租抵押貸款的運作方式，因為貸方可能會限制您的資格。
它們與住宅抵押貸款有何不同
購買出租抵押貸款是為購買房產出租給租戶而採取的貸款。 由於租金支付了貸款還款，與住宅物業抵押貸款相比，貸款人更願意讓借款人借入更多資金。 此外，貸方會根據設定水平的租金收入而不是您當前的收入來計算您可以藉多少。 貸方對其他標準並不放鬆，通常需要適當押金的證據，有時還需要多月租金收入的押金。
客戶的收入決定了住宅抵押貸款的承受能力。 一些 BTL 貸方在計算負擔能力時會考慮個人收入，但決定因素通常是租金收入。 購買出租抵押貸款也可能有更高的利率和存款要求。 近年來，抵押貸款人公平對待購買出租抵押貸款經常引起爭議。 許多貸方都熱衷於讓借款人盡可能多地借款。 儘管如此，借款人仍需注意不要過度擴張，尤其是當一些貸方提高 BTL 利率時。 最後但並非最不重要的一點是，與住宅抵押貸款不同，購買出租抵押貸款不受金融行為監管局 (FCA) 的監管。
我需要買房出租嗎？
如果您想購買出租物業並需要抵押貸款，則需要購買出租抵押貸款。 購買出租抵押貸款通常需要比住宅抵押貸款更高的首付，而且貸方通常只貸出房產價值的 75%，而不是住宅房產通常需要的 80% 或更多。 這是因為與住宅抵押貸款相比，貸款人對購買出租抵押貸款採用不同且通常更嚴格的貸款標準。
買房還款抵押貸款
為了降低管理費用並節省稅款，大多數房東選擇只付利息的買房出租抵押貸款。 如果您想每月減少債務，您可以選擇資本償還抵押貸款。 您將支付更高的每月付款，但您將在期限結束後擁有該房產。
房東需要了解的限制
未經貸方許可，房東不得居住在購買出租物業中，即使他們這樣做了，也可能意味著切換到不同的產品類型。 此外，2021 年是房東無法扣除抵押貸款費用的第一年。 相反，他們有權獲得 20% 的利息支付稅收抵免。
我可以藉多少錢？
您購買出租物業的租金收入決定了貸方願意放貸的金額。 您應該預計租金收入至少比您每月的抵押貸款還款額多 25%。 這些因素決定了您可以從貸方藉多少錢。 這種額外的覆蓋率可能高達 45%，以確保您能夠負擔得起購買出租物業。 如果你能證明你的購買出租房產的租金收入可以償還抵押貸款，那麼天空幾乎是極限。 許多貸方有最低個人收入要求，除非您從其他來源賺取超過一定數額的收入，否則無論您的投資房產是否是自籌資金，許多貸方都不會批准您進行購買出租抵押貸款。 25,000 英鎊的實際收入是一個典型數字。
買房抵押貸款值得嗎？
購買出租抵押貸款的投資可能是有利可圖的，但將來可能很難轉售投資物業（購買出租抵押貸款的主要好處）。 在您採取行動之前，請與抵押貸款經紀人討論購買出租抵押貸款的利弊。
購買出租抵押貸款如何運作？
大多數買房出租抵押貸款都是只付利息的。 您只需為抵押貸款期限的每個月支付利息，無需支付本金。 短期而言，您可以最大限度地減少每月支出，但您必須有計劃在任期結束時償還貸款或再融資。
首次購房者的購買出租抵押貸款
首次購房者可以獲得購買出租抵押貸款——但這並不容易。 投資者可獲得的抵押貸款較少，因此您可能需要更多的存款。 此外，您將失去一些首次購買者的優勢。 對於首次購房者，如果您不住在您的第一套房產中，則無法享受首次購房者減免。 取而代之的是“搬家費率”，這與非首次購房者為居住所支付的費率相同。購買房屋以供以後居住，同時持有您的購買出租物業將承擔全額購買出租/第二套住房附加費。 此外，當您購買自己的第一套房子時，貸方將評估您的購買出租抵押貸款的任何未償債務。
您可以擁有多少個“買房出租”抵押貸款？
擁有四處或更多房產的房東稱為投資組合房東。 由於銀行 英國 根據 2017 年 XNUMX 月的規定，這些投資者發現獲得額外資金更具挑戰性。 過去，投資組合業主在申請借入更多資金或轉按投資組合中的房屋時，可以提供其損益數據。 如果您的投資組合被大量抵押，可能更難獲得額外資金。 申請融資時，您需要出示抵押貸款詳細信息、現金流量預測和商業模式。
最大投資組合規模和 ICR 增加
一些貸方對投資組合房東施加了額外的限制。 根據您擁有的房產數量，一些貸方在您的投資組合中擁有最大數量（最多 10 個是最常見的）。 相比之下，其他人使用不同的 ICR 和代表性利率。 貸方還可以對整個投資組合的最大貸款價值比 (LTV) 施加限制（例如，65% 或更低），或者要求投資組合中的所有物業具有相同的內部資本比率 (ICR)。
買租稅變化——你需要知道什麼？
2017 年 2017 月的稅收變化導致許多房東合併他們的投資組合。 在 100 年 XNUMX 月之前，您可以從租金收入中扣除 XNUMX% 的抵押貸款利息，從而為房東留下優惠的稅單。
2020 年 20 月，政府逐步取消了購買出租抵押貸款稅收減免，取而代之的是 20% 的稅收抵免。 繳納所得稅的房東將無法再從稅單中扣除成本，只能獲得抵押貸款利息成本的 XNUMX%。
房東的購買出租稅收減免
根據您的情況，您可能會節省很多錢。 如果您的投資組合是通過有限公司經營的，主要的稅收減免是要求抵押貸款利息作為業務費用。 如果您是較高或額外稅率的納稅人，有限責任公司所有權可能會降低您的稅收。 如果您打算將財產交給家庭成員，您也可以減輕遺產稅減免。
公司稅率與個人稅率
擁有房產的房東的稅率為 20%，介於 12,571 英鎊和 50,270 英鎊之間，40% 介於 50,271 英鎊和 150,000 英鎊之間。 收入超過 150,000 英鎊的額外稅率為 45%。 在 12,570 年 2026 月發生變化後，個人免稅額（最高 2021 英鎊）和更高的稅率起徵點將保持不變，直到 19 年。主要公司稅率為 2017%，自 2023 年以來一直如此。到 25 年 250,000 月，最高公司稅率將提高至 XNUMX%（利潤超過 XNUMX 英鎊）。
購買出租物業的資本利得稅
如果房東出售他們的房產，他們將不得不支付高於目前 12,300 英鎊的免稅額的資本利得稅 (CGT)。 如果您通過有限公司擁有您的財產，您將不必支付 CGT，但您必須支付公司稅，因為它被認為是“盈利”。 根據您期望從銷售中獲得多少利潤，支付 CGT（並從免稅津貼中受益）或公司稅更便宜。
如何經營成功的買房出租業務
購買和出租房產可能非常危險。 您在投資房地產之前獲得的知識越多，它就越有可能獲得回報。
研究市場
睜大眼睛投資房地產，並意識到缺點和好處。 關注相關的社交媒體賬戶和頻繁的房地產新聞，了解與投資相關的所有信息，從而在您的“買房出租”業務中取得更大的成功。 當您掌握不同領域的租金收益和潛在增長時，您可以決定在哪裡投資。
找到合適的位置
租房者在尋找位置時會考慮某些事情，因為您需要知道他們想要什麼。 投資在火車站或地鐵站附近的房產，這更有吸引力 倫敦 專業人士。 您正在考慮投資的附近是否有學校、綠地和餐館？ 這些都是您應該考慮的所有其他重要方面，因為它們是您的財產價值的一部分。 再生區是很好的買房出租地點，因為它們比倫敦市中心便宜。 資本增長仍然保證了利潤。
聘請一個好的出租代理
當您確定了您打算在哪裡進行“購買出租”投資時，接下來就是聘請信譽良好的出租代理。 這一步在成功的“買房出租”業務中的重要性怎麼強調都不為過。 物業是一項艱鉅的工作，需要承擔許多責任，包括租戶、健康和安全法規、消防安全法等等。 通過與出租代理人合作，您可以讓自己放鬆下來，讓一切看起來都不那麼不堪重負。 為了保證更輕鬆和更專業的體驗，請確保您的租賃代理已在住宅租賃代理協會註冊。
房東保險
在購買房東保險時考慮這些因素。 確保您的保險單包括公共責任險，以便在配件故障或維修不充分造成損壞時進行索賠。 這一步的重要性怎麼強調都不為過。 即使您聘請了代理人，您最終也要對您的財產及其租戶負責。
準備好
最後但並非最不重要的一點是，您需要為投資房地產後可能發生的任何事情做好準備。 您的房客不會害怕在黎明時分與您聯繫，以解決鑰匙丟失和鍋爐損壞等緊急情況。 在這種情況下，建立一些可靠的連接，例如雜工，將使您的生活更輕鬆。 他們很樂意盡快解決任何問題。 為確保您永遠不會措手不及，請準備一筆應急基金，並每月預留至少 10% 的租金用於必要的維修。 至少每六個月檢查一次您的財產，如果有小問題，在它變成更大的問題之前解決它； 這將有助於讓您的財產和租戶滿意。 如果您想長期留住您的租戶，您不能在投資並找到您的租戶之後就忘記您的房產。
