娜塔莉 是的，外國人可以在埃及購買房產，本文將探討如何操作以及需要了解哪些資訊。埃及房地產市場對國際投資者、陽光愛好者和退休人士極具吸引力。埃及擁有迷人的紅海海岸線、歷史悠久的尼羅河以及像新行政首都這樣快速發展的「智慧城市」。但是，務必了解相關法律，特別是1996年第230號法律及其2024/2025年修正案，這些法律規範了非埃及公民的房產所有權。
對於許多外籍人士和英國公民來說，在埃及擁有第二套房產的夢想正變得越來越觸手可及。埃及房地產市場兼具歷史底蘊與現代奢華，提供了許多機會。了解產權法律對於應對法律挑戰至關重要。
簡要概述－外國人如何在埃及購買房產
外國人可以買嗎？ 是的。根據 1996 年第 230 號法律，外國人可以擁有住宅和商業房地產。該法律在 2023 年至 2024 年進行了重大更新，在許多情況下取消了先前的「兩處房產」上限，以鼓勵投資。
財產限制： 傳統上，每人最多只能擁有 2 處房產（每處最大面積為 4,000 平方米），但新的改革允許透過政府批准的特定管道購買更多房產用於投資。
禁區： 軍事區、邊境地區和特定遺產/考古遺址嚴禁進入。
轉售期間： 除非獲得總理的特別豁免，否則您在房產登記後 5 年內不得出售您的房產。
發展規則： 如果你購買的是空地，你必須在5年內開始建造。
居住權與公民身分： 在埃及購買房產是取得合法身分的直接途徑：投資5萬美元以上可取得1年居留權，50,000萬美元以上可取得3年居留權，100,000萬美元以上可取得200,000年居留權。投資300,000萬美元以上，且購買的是政府所有或經批准的項目，則可獲得埃及公民身分。
財政： 從國外以外幣（美元、歐元等）支付的款項必須透過埃及國有銀行進行。您必須提供轉帳證明才能辦理產權登記。大多數外國買家選擇現金支付或使用開發商的分期付款計劃。對於非居民而言，獲得傳統抵押貸款較為複雜，且利率較高（通常為18%至26%）。
基本提示： 「綠色合約」是唯一完整且經國家登記的產權形式。許多房產以「開發商合約」或「簽名驗證」（法院判決）出售，這些合約雖然常見，但法律保障較差。在最終產權登記獲批之前，您需要接受強制性的安全背景調查（耗時1-2個月）。切勿使用開發商的律師。務必聘請一位獨立的埃及房地產律師來核查土地產權。
稅金： 預計需支付 2.5% 的房地產處置稅（通常由賣方支付，但通常可以協商）和登記費（每個房產上限約為 4,000 埃及鎊）。
1：誰可以購買？ ——外國買家（自然人與法人）
任何非埃及的個人（自然人）或外國公司（法人）均可購買房產。但具體規定略有不同。個人可購買自住住宅，而公司可擁有開展業務活動所需的商業和行政用房。
根據第230號法律，所有權與「直系親屬」相關，直系親屬包括所有者、其配偶和未成年子女。這一點至關重要，因為在許多法律解釋中，「兩處房產限制」（下文將討論）適用於整個家庭。
2：相關各方
要完成購買，您需要與以下人員互動：
- 房地產宣傳部門（Shahr El-Aqari）是產權證登記的主要機構。
- 司法部：負責對外國所有權申請進行最終審批。
- 內政部：對外國買家進行強制性安全檢查。
- 指定銀行：自2024年起，所有境外房產交易款項必須透過國營銀行支付。此項變更旨在確保交易透明度。
3：您可以購買什麼（以及有哪些限制）？
埃及擁有多種房地產選擇，但嚴格的法律限制了外國人可以擁有的房產類型。外國人最多可以擁有兩處房產。這些房產必須供業主及其家人私人居住。每處房產的面積不得超過4,000平方公尺。這意味著您既可以購買大型豪華別墅，也可以購買小型莊園。
根據《文物保護法》，該公寓或別墅不得屬於「文物」。此規定適用於開羅或盧克索歷史街區的古代建築。如果您購買的是空地，則必須在五年內開工。否則，國家將收回土地或處以巨額罰款。
4：五年轉售禁令
為防止“炒房”，外國人自房產登記之日起五年內不得出售房產。總理將對有充分理由的情況予以豁免。儘管如此，投資者仍應考慮在埃及尋求中長期投資機會。
5：最佳地點在哪裡（以及哪些地方禁止前往）？
地理位置是埃及房地產法中最關鍵的因素——「地點」決定了使用永久產權還是租賃協議。
在埃及的大部分地區在包括開羅、亞歷山大和紅海沿岸（赫爾格達、古納、薩赫勒哈希什）在內的地區，外國人可以完全擁有他們的建築物（永久產權），並且還可以獲得一部分土地。
新行政首都（NAC） 提供現代化的基礎設施，是資本增值的理想選擇。 新開羅（第五區）是 深受外籍人士和當地高淨值人士的歡迎。 赫爾格達和馬卡迪灣 是尋找價格實惠的海濱公寓的首選。
西奈半島例外（僅限租賃）： 根據國家安全法規（2012年第14號法律），外國人無法在西奈半島部分地區擁有土地。外國人可以透過簽訂99年用益權（租賃權）協議購買土地。此類協議可續簽，並賦予持有人所有權，但土地所有權仍歸國家所有。
在邊境地區和軍事戰略地區、農業用地（只有埃及國民或特定合資企業才能擁有農田）以及公共沿海地帶（在某些地區，海岸線最初幾百公尺內）禁止擁有土地所有權。
6：何時購買以及購買時間表是什麼？
埃及鎊（EGP）經歷了多次貶值。對於持有美元、歐元或英鎊的投資者而言，目前埃及房地產價格處於「歷史性折扣」狀態。儘管當地房價上漲，但貨幣貶值使得房價降低了30%至40%。外國買家申請埃及房產，內政部通常需要2至4個月的審批時間。審批通過後，在沙赫爾·阿卡里（Shahr El-Aqari）完成最終登記大約需要30至60天。
7：為什麼選擇埃及？
- 除了金字塔之外，埃及還提供許多經濟和生活方式的優勢，使其成為一個有吸引力的選擇。
- 投資居留權（黃金簽證）1至5年
- 300,000萬美元+政府計畫：根據2023/24年修正案，這可以獲得埃及公民身分。
- 在赫爾格達和埃爾古納等熱門旅遊目的地，短期租賃的年收益率在7%到10%之間。隨著旅遊業的復甦，這種情況尤其明顯。
- 房地產稅：約為年租金價值的 10%（扣除慷慨的維護費用後）。
- 資本利得稅：目前，處置房地產需繳納 2.5% 的稅款，但部分投資區域可享有免稅優惠。
8：如何購買（逐步指南）
只要按照「官方註冊」途徑購買，就是安全的。
- 聘請當地房地產律師核實賣方的產權證是否已登記，別墅或公寓是否有未付的水電費或稅款，以及開發商是否擁有必要的建築許可證（針對期房）。
- 簽署一份「雙邊合約」（銷售協議）。合約中應以美元標明價格，但登記時將按官方匯率顯示等值的埃及鎊。
- 透過埃及國營銀行向國庫匯款購屋。保留「銀行證明」（表格4），用於辦理產權證和居留證。
- 您的律師會將您的護照影本和合約提交給司法部。一旦獲得許可，您便可前往沙赫爾·阿卡里簽署最終的「綠色合約」（正式產權證）。
- 房產登記：主要有兩種途徑：1. （此處原文疑似有誤，無法準確翻譯）st 該流程涉及房地產登記處（Shahr El-Aqari），並最終形成一份「綠色合約」。這是最高形式的法律保障和全面保護。nd 法院有效性驗證程序（Sahha Taqeeya）指由法院確認合約簽署。雖然速度更快，但本質上只是簽名驗證，並不像完整註冊那樣具有「面向未來的」效力。
- 外國買家需要政府批准和安全許可。這是由司法部管理的標準註冊流程。
9：外國人最愛的城市與目的地
買房時，地段至關重要。埃及政府大力投資基礎建設，使得一些地區對外國投資者極具吸引力。
紅海海岸： 該地區仍然深受國際買家歡迎。沙姆沙伊赫、赫爾格達和古納都是熱門地點。
北海岸（North Coast）： 薩赫勒地區以其清澈的地中海海灘而聞名，是埃及精英階層和許多外國人的度假勝地。新阿拉曼和拉斯赫克馬的房價目前正經歷飆升。
新開羅： 對於城市投資而言，住宅小區提供高端配套設施和豐厚的租金收益。
蘇伊士運河區： 塞得港和伊斯梅利亞等城市正在發展，但它們的發展並不局限於住宅和度假屋。
10：法律架構：1996年第230號法律
這項法律允許非埃及公民擁有最多兩套自住房屋。但是，未經部長會議特別批准，五年內不得出售房屋。對於大型投資項目，1981年第143號法律（即《沙漠土地法》）於2024年進行了修訂。此次修訂賦予外國投資者在《投資法》框架下的項目更大的所有權。這些項目由埃及投資和自由區總局（GAFI）管理。
11：融資和抵押貸款
許多開發商為現房或期房提供5至10年的免息分期付款計劃。抵押貸款也是一種選擇。埃及銀行向外國人提供的抵押貸款通常需要更高的首付和更嚴格的文件。融資方面有很多需要考慮的因素。
- 房仲費：通常在1.5%到2.5%之間。
- 過戶稅：請準備好支付稅務部門的費用，通常約為房產價值的 2.5%。
- 水電瓦斯：請務必將電表過戶到您的名下。這有助於避免日後出現管理方面的問題。
- 管理：對於Airbnb式出租房源，建議聘請物業管理公司。他們可以負責溝通和維護工作。
- 埃及的繼承法非常複雜。因此，請尋求可靠的法律顧問的協助，以了解這些法律如何影響您的遺產。
常見問題
如果你在埃及購買房產會發生什麼事？
由於新的法律法規鼓勵海外投資，外國人現在更容易購買房產。目前，非埃及公民可以擁有兩套以上的房產。現行法規允許這樣做，前提是這些房產必須用於居住用途。房地產與法律地位之間的明確聯繫是吸引投資者的一個重要原因。
投資50,000萬美元可獲得一年期可續約的居留證。投資100,000萬美元可獲得三年期居留許可，投資200,000萬美元可獲得五年居留許可。若要獲得埃及公民身份，需在政府批准的項目中投資300,000萬美元。這將確保長期的穩定性。
將外資轉入埃及官方銀行。然後向房地產宣傳部門 (REPD) 登記最終銷售合同，以獲得最高級別的產權證書——「綠色合約」。部分地區仍有限制。外國人可以在開羅或赫爾格達擁有永久產權房產。
然而，在包括沙姆沙伊赫在內的西奈半島，他們通常只能獲得99年的使用權（租賃權）。此外，您還需做好持有五年後才能合法轉售的準備。這項規定旨在穩定市場，防止炒房。
英國公民可以在埃及居住嗎？
對大多數英國公民來說，最方便的入境方式是落地簽或電子簽證，費用為25美元，可停留30天。但前往西奈半島度假勝地（例如沙姆沙伊赫）的遊客可獲得15天的免費入境許可。如需永久居留，則需申請居留許可。您可以透過工作擔保、與埃及公民結婚或投資獲得居留許可。
近期政府大力吸引外資，使得「投資居留權」計畫備受歡迎。購買價值50,000萬美元的房產即可獲得為期一年、可續約的居留許可；投資100,000萬美元可獲得為期三年的居留許可；投資200,000萬美元則可獲得為期五年的居留許可。
英國僑民需要同時適應現代化的數位系統和傳統的阿拉伯官僚作風。所有居留申請都需要提供埃及授權銀行核發的外幣兌換證明。此外，申請工作許可和某些類型的居留許可也必須進行體檢，其中包括愛滋病毒檢測。
開羅的生活充滿活力，尤其是在馬阿迪和紮馬萊克等外籍人士聚居區。然而，許多英國退休人士選擇在赫爾格達或西奈半島享受沿海生活。開羅大陸的房產通常是永久產權。但在西奈半島，根據當地法律，外國人擁有99年的使用權（用益權）。
在埃及購買房產是好的投資嗎？
由於埃及市場具有抵禦通膨的作用，如今已成為極具潛力的投資目的地。房地產是本地和國際資金的首選避險資產。在開羅的黃金地段，住宅物業的毛租金收益率高達6%至9%，遠超過許多歐洲市場。投資人尤其青睞「新興城市」。
在這裡，大型基礎設施項目帶來了穩定的資本成長。如果您使用英鎊或美元支付，埃及鎊的貶值將為您帶來「貨幣折扣」。這使得外國投資者能夠以更低的價格購買高端資產。
一項「好的」投資需要創新且謹慎的方法，而不是盲目湧入市場。名目房價每年上漲超過30%，其中大部分漲幅源自國內高通膨。因此，實際投資回報率最穩定的是信譽良好的頂級開發商提供的現房或即將竣工的房產。他們能夠很好地應對不斷變化的建築成本。潛在風險包括匯率波動，這可能會影響您匯回資金時的淨收益。
此外，老舊、未登記區域的二手房市場流動性相對較差。為了最大程度地保障您的投資，建議您諮詢法律顧問。重點關注外籍人士需求量高的封閉社區，或赫爾格達和北海岸的沿海「生活方式」房產。同時，務必確保房屋符合「綠色合約」的要求，以保障您的合法產權和居住權。
摘要－如何保障交易安全
對於許多外籍人士和英國公民來說，埃及擁有迷人的地中海風情、紅海沿岸的奢華體驗以及巨大的投資潛力。然而，在當地置業並非僅僅是從價格表中挑選房產那麼簡單。了解整個註冊流程並獲得專業的法律建議，才是成功投資的基石。
但海外置業不必令人望而卻步。我們的團隊提供可靠的後續服務。從第一次房產登記到入住，我們全程指導您。準備好在埃及找到屬於您的一片天地了嗎？
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