娜塔莉 跨國房地產投資的概念雖然不新鮮，但如今中產階級也不再是社會菁英的專屬，而是可以涉足其中。您是否曾經好奇過，大洋彼岸的生活環境是否更優越，租金收益是否更高？如果是這樣，那麼您或許已經在考慮跨境房地產投資了。
跨國交易是指不同國家的買賣雙方交換產權。這涵蓋了從匯款購買他國度假別墅到大型公司在海外獲得辦公或零售空間的長期租賃等各種情況。這種操作性橋樑將財務意圖轉化為在外國國旗下的實際所有權。以下是一份簡明易懂的指南，幫助您更能理解跨國交易。
簡要概述－關於跨境房地產投資
定義： 在投資者不居住或工作的國家/地區購置住宅或商業場所，範圍從度假屋到工業中心不等。
動機： 投資者將資金轉移到國外，以實現多元化投資、對沖匯率波動風險，並獲得本國市場無法獲得的更高租金收益。
居住區與商業區： 住宅物業因其穩定性和長期低空置率而備受青睞。商業資產，例如資料和生命科學領域的資產，則可透過長期、無需管理的租賃方式提供更高的收益潛力。
風險： 成功需要應對外國所有權法律、避免雙重課稅以及在分裂的全球經濟中應對宏觀政治衝擊。
融資與機制： 現代投資者利用多幣種貸款和房地產投資信託基金來彌合其國內資金和海外資產之間的差距，而無需進行密集的本地管理。
1：跨國投資者指的是哪些人？
「國際房地產投資者」的概念曾經很明確：他們是超級富豪，在倫敦購買頂樓公寓，或在法國裡維埃拉購置大型莊園。但這個進入門檻極高的私人俱樂部需要更多資金和眾多私人銀行家的幫助。於是，這個曾經的精英俱樂部開始向外敞開大門。
如今，外國投資者群體多元化且充滿活力。例如，西雅圖的軟體工程師在麥德林購買出租公寓；德國的退休人士在葡萄牙購買沿海房產，既是為了賺取收入，也是為了將來居住；東京的小企業主正在將投資多元化，進軍德克薩斯州的商業地產領域。
海外投資者之所以脫穎而出，是因為他們能夠克服傳統房地產投資中的「本土偏好」。從心理層面來說，我們更傾向於投資那些我們看得見、開車經過就能看見、並且能夠憑直覺理解的事物。買一間近在咫尺的房子，感覺風險遠低於買一棟遠在5,000英里之外的房子。
成功的海外投資者深知，舒適並不總是等同於財務安全。他們明白，將所有資產與一個國家的經濟、貨幣和政治捆綁在一起是存在風險的。他們看待世界地圖不僅是地理概念，更是將其視為一系列經濟週期的集合。這為他們提供了目前本國市場無法提供的機會。
2：金融投資者的類型
Yield Hunter： 在許多成熟經濟體中，房地產價格高企，租金收益率很低。 「收益獵手」則專注於新興市場或復甦市場。他們尋求比國內更低的入門價格和更高的月租金回報。他們追求的是現金流。
要塞建造者： 這位投資者追求的是穩定性。或許是本國貨幣波動較大，又或許是擔心國內通膨。他們會尋找那些所有權明確、政治穩定的「避險」市場來投資。
生活方式策略師： 他們利用「黃金簽證」計畫或透過投資獲得居留權的退休計畫。房產有兩個主要用途：閒置時可產生被動收入，並可作為度假或未來移居他國的住所。透過投資一定金額，他們既能獲得居留權，又能實現投資回報，還能同時獲得第二本護照。
3：跨境交易範例
來自英國倫敦的投資者利亞姆在日本京都購置了一家精品酒店。交易始於利亞姆的資金離開英國銀行體系。他需要將英鎊兌換成日元，具體兌換金額取決於當時的匯率。之後，他將使用國際SWIFT協議將大筆款項匯入日本的第三方託管帳戶。
日本律師依當地法律核實產權。利亞姆的英國團隊確保資金流出符合英國反洗錢法規。交易並非在倫敦完成，而是在京都。日本法務局登記正式產權，並將所有權轉移給利亞姆新成立的當地控股公司。
4：商業不動產和住宅地產哪個比較好？
住宅： 對許多投資者而言，住宅地產是自然而然的起點，但海外住房短缺是一個關鍵問題。這使得住宅資產成為一種穩健的「必需品型」投資。在國外購買住宅通常更容易融資。當地銀行更傾向於向個人提供住宅貸款，而非商業房地產貸款。他們通常提供更高的貸款價值比（LTV），一般為75%。
商業： 如果您擁有較多的資金並希望獲得專業級的收入，不妨考慮商業房地產。這裡指的並非辦公大樓，而是工業物流、資料中心和生命科學等領域。住宅租戶可能每年都會搬走，而商業租賃通常持續 5 年、10 年甚至 15 年。這能為長期規劃提供可預測的現金流。
5：策略轉型：超越傳統產業
「核心四大」領域（辦公室、零售、工業和多戶住宅）已不再是唯一的選擇。投資者對住宅領域和數位基礎設施的擔憂已轉化為堅定的投資決心。
生命與醫療保健： 醫療保健資產需求旺盛。歐盟和亞太地區的人口老化，即使在經濟衰退時期，也使得對專業醫療設施的需求持續存在。
生活領域： 在澳大利亞，建造出租型住宅（BTR）和在英國，專用學生公寓（PBSA）是私人租賃市場的重要組成部分。它們是均衡投資組合的一部分。
工業及資料中心： 人工智慧使資料中心成為工業領域的瑰寶。隨著貿易聯盟的變化，物流業始終專注於建立強大的供應鏈。
6：動盪世界中的融資策略
僅依賴本地銀行的傳統融資方式正逐漸消失。融資策略必須像投資性房地產本身一樣具有全球視野。
現代融資方式： 為了降低匯率波動風險，精明的買家會選擇多幣種貸款。這類貸款能幫助他們將債務貨幣與被動收入的貨幣相匹配。僅付息貸款和靈活的抵押貸款方案提供了更大的靈活性，從而在經濟狀況不明朗時保持資金流動性。
另類資本： 儘管退休基金和主權財富基金仍然主導全球交易，但債務融資正在激增，其來源包括：
- 保險公司尋求的是穩定、長期的回報。
- 在銀行收緊財政支出之際，非上市基金和私人資本正填補市場空缺。
- 房地產眾籌平台，允許私人買家和高淨值人士參與機構級交易。
7：駕馭法律
理解法律和監管框架是最大的障礙。在歐盟，《歐盟運作條約》第63條整體保護資金的自由流動。然而，法國的法規或稅收政策，例如財富稅，仍然會讓不知情者措手不及。
在進行任何收購之前，請務必進行《數位營運彈性法案》(DORA) 檢查。此外，請當地律師仔細審核。您的交易律師應負責處理外國投資管制和反壟斷問題。這些因素可能會導致交易延遲甚至失敗。
8：風險管理：應對“新常態”
我們身處一個充滿政策風險和不斷變化的關稅制度的環境。 2020年代初期的關稅休戰導致了複雜的貿易格局，加劇了全球商業房地產市場的波動性。
投資人運用迴歸分析和資本引力模型來降低這些風險。這些方法有助於預測下一次宏觀政治衝擊可能發生的地點。房地產開發商和私人房東則關注社會價值和城市發展趨勢，以確保資產在地緣政治格局碎片化的世界中保持其價值。
9：跨境複雜性因素
跨國房地產投資意味著要應對兩套不同的法律和稅收體系。需要考慮匯率波動、外國稅收規則以及隨政治變革而變化的法規。許多投資者更傾向於「混合型」市場。這些城市在住宅需求和工業領域都擁有強勁的成長動能。例如，澳洲、日本或歐盟的二線城市。
10：關於房地產投資信託基金
房地產投資信託基金（REITs）提供了一種便捷的國際投資方式，無需直接持有房地產。 REITs 的運作方式類似於「房地產領域的共同基金」。您可以購買擁有、管理或投資收益型房地產公司的股份。
這涵蓋範圍廣泛，從巴黎的豪華公寓到東京的工業用地，應有盡有。這將徹底改變一切。無需辦理外國產權登記和本地物業管理，即可透過普通的經紀帳戶輕鬆建立多元化的全球投資組合。這種結構將長期、流動性較差的投資轉化為每日可交易的流動資產，並從信託的應稅收入中支付股息。
監管政策的調整和「專業化」產業的興起，進一步增強了其策略吸引力。例如，美國《外國投資房地產稅法》（FIRPTA）中較簡化的「國內控制權」規則，使得外國資金更容易進入美國市場。這項變化降低了行政門檻。此外，現代全球房地產投資信託基金（REITs）也專注於高成長的數位基礎設施。
持有這些國際信託基金可以抵禦經濟衰退的風險。投資人也能從熟悉當地「法律迷宮」的專家管理團隊中獲益。
11：海外採購盡職調查清單
投資人購買前必須問的 5 個關鍵問題
“Situs”： 我的實際所有權結構是什麼？請確認您擁有的是土地所有權（永久產權）還是建築物的使用權（租賃權）。許多國家都收緊了「外國投資管制」。請詢問：“當地法律是否允許非居民個人直接持有產權，還是我必須透過當地控股公司？”
租稅協定： 我的收入將如何「匯回」？避免繳納超過30%的雙重稅金。尋找您所在國家與外國之間簽訂的雙重課稅協定（DTA）。詢問：“非居民租金收入的預扣稅率是多少？我可以在本國申請稅收抵免嗎？”
貨幣風險： 以我的本國貨幣計價的「淨收益率」是多少？確保5%的收益率不會因為本幣疲軟而變成2%的損失。問問自己：“如果外幣兌我的本幣貶值10%，租金收益率是否足夠高，能夠抵消這種衝擊？”
退出策略： 這個特定市場的流動性如何？確保你能在想賣的時候賣，而不是在市場允許的時候賣。考慮到地緣經濟的碎片化，要問自己：“‘匯回限制’會阻止我將銷售所得匯回我的國內銀行帳戶嗎？”
「腳踏實地」： 誰來處理凌晨兩點的緊急狀況？管理不善是海外房產交易失敗的首要原因。請務必詢問他們與國際房東的過往合作記錄。
專業提示：如果開發人員或代理人不能清楚地回答這五個問題並提供相應的法律文件，請放棄合作。
哪個國家最適合投資房地產？
海外經濟在經歷了多年的通膨波動後趨於穩定。如今，國際房地產投資似乎再次變得頗具吸引力。然而，如果一篇文章聲稱只有一個「最佳」答案，請務必保持懷疑。最佳國家取決於您的財務目標、風險承受能力和預算。
即使市場面臨挑戰，亞太地區和部分歐盟地區仍吸引直接投資。由於新一波金融投資者的湧入，從日本到澳大利亞，房地產需求都在不斷增長。
如果您以歐元買入，但以美元賺取利潤，匯率波動可能會降低您的收益。出售時，請考慮印花稅、年度房產稅以及可能的資本利得稅。 「理想的投資國家」是指市場與您的投資策略相符的國家。沒有哪個國家在所有方面都表現出色，但目前一些地區的基本面非常強勁。
如今，投資者尋求兼俱生活方式、居住地和稅收優惠的策略性資產。今年，有四個地方脫穎而出，成為最佳投資選擇。從陽光明媚的地中海沿岸到阿拉伯半島的壯麗天際線，每個地方都有獨特的價值。
塞浦路斯島： 隨著加入申根區的最後步驟完成，塞普勒斯贏得了「地中海杜拜」的美譽。對於投資者而言，該島提供歐盟的穩定性以及高收益。在拉納卡等發展迅速的地區，收益率通常在6%到10%之間。永久居留計畫為家庭提供了一個終身的「替代方案」：只需投資300,000萬歐元購買新建住宅。塞浦路斯擁有透明且安全的財富保值環境，企業稅率僅12.5%，且法律體係以英國普通法為基礎。
時尚葡萄牙自2023年改革以來，葡萄牙房地產市場已從直接購買房產以獲得居留權轉向高品質的投資基金。這主要是由於該國持續的住房短缺和強勁的旅遊需求。雖然購買別墅不再能獲得第二本護照，但葡萄牙的數位遊民簽證和強勁的資本增長仍然吸引全球人才。阿爾加維和銀海岸地區的市場生活品質極佳。這裡的房價相對合理，尤其與鄰近的法國或義大利相比。
熱門西班牙： 西班牙房地產投資報酬率在歐洲遙遙領先，預期報酬率將超過7%。該國透過「黃金簽證」吸引投資額超過500,000萬歐元的國際買家。此外，蓬勃發展的短期租賃市場也得益於創紀錄的旅遊業。像太陽海岸和瓦倫西亞這樣的地區吸引著「生活方式」投資者，包括遠距辦公人員和提前退休人士。他們欣賞現代化的基礎設施和較低的生活成本。西班牙的法律也保護外國買家的權益，並擁有透明的產權登記制度。正因如此，西班牙成為首次海外購屋者最「友善」的市場之一。
杜拜奢華生活： 作為全球最繁忙的豪華房地產市場，杜拜逆勢而上，其主要優勢在於免稅環境。杜拜不徵收房產稅、資本利得稅和租金所得稅，投資者可以保留100%的利潤。迪拜山莊和商業灣等黃金地段的淨收益率高達7%至9%，遠超成熟的西方城市。十年期「黃金護照」政策徹底改變了杜拜。如今，杜拜已成為一個由實際用戶驅動的穩定市場，並成為全球貿易的首選門戶。
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